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Cinco anos de Valorização Imobiliária na Região de Campinas - como isso impacta suas decisões?
Seja bem-vinda, seja bem-vindo!
Nosso objetivo com esse conteúdo é trazer informação de qualidade para sua melhor tomada de decisão!
Neste post decidimos garimpar por informações sobre a valorização imobiliária na região de Campinas.
Escolhemos esse tema pois mesmo com a existências de alguns índices, sabemos que o mercado imobiliário é local, ou seja, não é possível concluir algo tendo como base dados do Brasil todo e não de uma determinada cidade ou região.
Além dos dados sobre a valorização imobiliária, estamos dispondo de informações correlatas que podem ajudar você a entender melhor o mercado no geral e claro a valorização imobiliária.
Então vamos ao que interessa: cinco anos de valorização imobiliária, como isso impacta em suas decisões?
1. Mercado Imobiliário de Campinas, Paulínia, Valinhos e Região:
De acordo com os dados levantados sobre os negócios realizados na região de Campinas, o número de imóveis vendidos nos últimos 10 anos é de 784.963.
A cada ano são comercializados em média 78.496 imóveis. Isso nos traz uma média mensal de 6.541 imóveis vendidos durante 10 anos seguidos. Confira mais no gráfico abaixo:
Fonte: Indicadores do registro imobiliário do Estado de São Paulo | Informe de 1º trimestre de 2023.
Podemos afirmar que se trata de um mercado variado e por isso complexo. Para te dar uma noção geral da variedade de imóveis disponíveis, considere os imóveis residenciais presentes em um dos principais portais da nossa região: são mais de 174 mil anúncios, com preços que variam entre R$ 60.000 e R$ 30.000.000:
➙ Apartamentos: 36.212 anúncios [21% do total].
Valor mínimo R$ 90.000 em Santa Barbara D’Oeste
Valor máximo R$ 19.000.000 em Campinas
➙ Casas em Condomínio: 59.058 anúncios [34% do total].
Valor mínimo R$ 170.000 em Itatiba
Valor máximo R$ 30.000.000 em Valinhos
➙ Terrenos em Condomínio: 11.133 anúncios [6% do total].
Valor mínimo R$ 110.000 em Monte Mor
Valor máximo R$ 4.300.000 em Americana
➙ Casas: 43.962 anúncios [25% do total].
Valor mínimo R$ 140.000 em Santa Barbara D’Oeste
Valor máximo R$ 4.500.000 em Holambra
➙ Terrenos Residenciais: 23.973 anúncios [14% do total].
Valor mínimo R$ 60.000 em Valinhos
Valor máximo R$ 1.250.000 em Paulínia
Diante disso, ao nos depararmos com reportagens sobre ‘imóveis’ no Brasil ou em uma cidade específica, é necessário analisar os dados com cautela, considerando-os como meras ‘referências’. Isso porque em uma mesma cidade existem apartamentos de R$ 85 mil e de R$ 19 milhões.
2. Valor de mercado: esse é um bom negócio?
Em primeiro lugar, é importante entender que valor de mercado é o preço pelo qual um imóvel pode ser vendido em condições normais de mercado. Este valor é determinado por uma série de fatores, que incluem:
Localização: um dos principais determinantes do seu valor. Áreas desejáveis, que contam com uma boa infraestrutura, segurança e proximidade a serviços e comodidades, costumam apresentar preços mais elevados.
Condição do Imóvel: a idade do imóvel, seu estado de conservação, a qualidade da construção, e as melhorias ou renovações realizadas influenciam seu valor.
Tamanho e Layout: o tamanho do imóvel (área em metros quadrados) e o layout (número de quartos, suítes, garagens etc.) também afetam o valor.
Oferta e Demanda: a dinâmica de oferta e demanda na região pode afetar significativamente o valor do imóvel. Alta demanda e oferta limitada podem elevar os preços, enquanto o inverso pode levar a uma redução.
Imóveis Semelhantes: a semelhança com imóveis anunciados ou vendidos na área (comparáveis) ajuda a estabelecer um valor de mercado justo.
Condições Econômicas: fatores econômicos mais amplos, como taxas de juros, condições do mercado de trabalho, e saúde econômica geral, podem influenciar os valores dos imóveis.
Aspectos Legais e Fiscais: questões legais como regularização do imóvel, impostos em dia e carga tributária, também desempenham seu papel no jogo.
O valor de mercado não é necessariamente o preço de anúncio ou a quantia que idealizamos para a venda de um imóvel. Por isso, é crucial conduzir uma análise de mercado para determinar de forma precisa o valor real da propriedade.
Além dos pontos anteriores, para uma precificação coerente, deve-se levar em consideração, ainda, o tempo desejado para venda e, claro, seus objetivos com a comercialização do imóvel.
Vamos analisar um exemplo: imagine que você quer vender seu imóvel para comprar outro, o que acontece frequentemente.
Seu imóvel tem valor de mercado de R$500.000, no entanto seu vizinho disse que vendeu o dele por R$700.000. Parece bom, não?
Já o imóvel que você deseja, aquela casa com piscina, área gourmet e tudo mais, está com valor de mercado de R$ 1.000.000. Reflita: em quanto tempo você quer vender seu imóvel?
Normalmente as pessoas dizem: “não tenho pressa, quero fazer um bom negócio”. Se observarmos mais detalhadamente, e considerando a possibilidade de ambos os imóveis valorizarem, qual seria o cenário se, por exemplo, ambos os imóveis valorizassem em 13% ao ano?
Seu imóvel terá valorizado R$ 65 mil, já o imóvel que você deseja, R$ 130 mil. A cada mês em que seu imóvel não é vendido e você não compra o novo, estaria perdendo mais de R$ 10 mil por mês.
Você realmente está fazendo um bom negócio?
3. Índices de preços do Mercado Imobiliário:
Conhecer os índices de preços pode ajudar a entender melhor o mercado imobiliário. Para dar conta deste tema, recomendamos a leitura da matéria “Por que é tão difícil saber o preço exato dos imóveis?”, publicada na revista Exame.
Na matéria,o autor destaca que estabelecer o preço preciso dos imóveis apenas com base em ‘índices’ é um desafio. No entanto, ele nos apresenta algumas fontes de informação relevantes.
Antigamente as fontes de informação sobre o valor dos imóveis eram limitadas. Hoje em dia, apesar da presença de vários índices nacionais, a ‘precisão’ dos preços ainda é desafiadora devido aos vieses presentes em cada fonte e à diversidade do mercado.
(1) FipeZap: divulgado mensalmente pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) e o portal de classificados Zap, com histórico desde 2013 até os dias atuais, a base de cálculo parte dos anúncios de unidades novas e usadas para estimar a variação de três tipologias: imóveis residenciais, comerciais e de
locação.
(2) IVG-R: o Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados (IVG-R) é uma ferramenta para mensurar a tendência de longo prazo dos preços dos imóveis mercado imobiliário brasileiro. Ele ajuda a identificar se o mercado está em expansão, com preços em alta, ou em retração, com preços estagnados.
Os dados são obtidos junto ao Sistema de Informações de Crédito (SCR) do Banco Central. Em 2001, quando começa o cálculo do índice, o indicador era representado pelo número 100. A medida que o valor dos imóveis foi sofrendo variações mensais, o índice as acompanha.
(3) MVG-R: este é um indicador utilizado para identificar a tendência dos preços dos imóveis no Brasil. Calculado com base na mediana de todos os Valores de Garantia de Imóveis Residenciais registradas no SCR do Banco Central (Relatório de Empréstimos e Financiamentos).
Sempre que alguém compra um imóvel financiado ou transaciona um imóvel como garantia de um empréstimo, ele é avaliado por um engenheiro para a instituição financeira e esses dados são passados para o Banco Central.
Nós consultamos cada um desses índices para que você tenha uma ideia do que nos trazem sobre variação dos preços dos imóveis entre janeiro de 2012 e novembro de 2023:
FipeZap: indica uma valorização de 59% ou 5,35% anual.
IVG-R: indica uma valorização de 46,02% ou 4,60% anual.
MVG-R: indica uma valorização de 98,27% ou 9,83% anual.
Será que esta é realmente a realidade do mercado? Vamos conferir no próximo tópico!
Fontes das Informações:
Matéria da Exame sobre índices de preço:
https://exame.com/invest/minhas-financas/por-que-e-tao-dificil-saber-o-preco-exato-dos-imoveis/
FipeZap: https://www.fipe.org.br/pt-br/indices/fipezap/
IVG-R: https://dadosabertos.bcb.gov.br/dataset/21340-indice-de-valores-de-garantia-de-imoveis-residenciais-financiados-ivg-r
MVG-R: https://www.abecip.org.br/igmi-r-abecip/apresentacao-igmi-r-abecip
4. Histórico de valorização dos últimos 5 anos – Campinas e Região – 2018 a 2023 [dez 2023]
Sim, o mercado imobiliário é bastante local, e até mesmo na mesma cidade ou rua, os preços podem variar consideravelmente. Por isso, os índices nacionais deixam um pouco a desejar quando se trata de compreender detalhes sobre imóveis específicos.”
No entanto, em vez de enxergarmos isso como um problema, vamos transformar em uma oportunidade, apresentando dados reais de imóveis que foram comercializados em 2018, juntamente com seus valores atuais.
Importante notarmos que a valorização do imóvel é apenas um componente do ganho patrimonial que ele pode oferecer. Outro elemento essencial é o potencial do valor de locação, ou seja, o valor de aluguel ou dividendo que o imóvel pode gerar.
O valor de locação pode ser uma fonte de renda valiosa, seja disponibilizando o imóvel para aluguel ou aproveitando-o para sua própria moradia.
Algumas considerações sobre os dados:
(1) A padronização dos valores de referência para cada categoria de imóvel segue o mesmo da pesquisa “Indicadores Imobiliários Nacionais” da CBIC (Câmara Brasileira da Industria da Construção).
(2) Os dados utilizados neste estudo são do mercado de imóveis prontos [secundário], não estamos considerando o mercado de imóveis de lançamento [primário]. O mercado primário refere-se à venda de imóveis novos, enquanto o mercado secundário envolve a revenda de imóveis existentes.
(3) Estamos considerando imóveis acima do valor teto do programa habitacional Minha Casa, Minha Vida que é de R$ 350.000,00. Um dado interessante é que no Sudeste, os imóveis novos ou de lançamentos dentro da faixa de preço do programa correspondem em vendas a aproximadamente 46% do mercado primário – dado da publicação “Indicadores Imobiliários Nacionais 4T 2022 – CBIC”.
(4) De acordo com o estudo realizado pela empresa Intelligence Hub de 2018, a divisão entre estes mercados fica assim:
➙ Mercado Primário [lançamentos]: 14%
➙ Mercado Secundário [imóveis prontos]: 86%
Fonte – https://www.intelligencehub.com.br/panorama-mercado-imobiliario-brasil-brokers-e-intelligence-hub/
(5) Valores médios dos imóveis em Campinas entre os anos de 2020 e 2023:
➙ Mercado Primário [lançamentos]: R$ 9.277 por metro quadrado [m2].
➙ Mercado Secundário [imóveis prontos]: R$ 6.133 por metro quadrado [m2].
A diferença entre lançamento e prontos é de aproximadamente R$ 3.144 por metro quadrado [m2] ou 33,89%.
Fonte – Geoimovel | DataZAP+
(6) Esse estudo foi realizado de forma independente a partir da comparação dos valores de imóveis comercializados no ano de 2018 e o valor dos imóveis no ano de 2023, levando em conta imóveis no mesmo bairro, condomínio ou edifício.
Na tabela a seguir temos os dados brutos por cada tipo de imóvel e bairros:
(3) Percentual de valorização dos imóveis;
(4) Valorização média anual de todos os imóveis: 20.2%;
(5) Resumo geral por tipo de imóvel:
É importante observar que esses valores podem ser tomados como base de análise, mas não devem ser considerados para a definição do valor de compra ou venda de um imóvel específico.
Conforme comentamos anteriormente, o valor do imóvel pode variar por seu estado de conservação, padrão construtivo, localização inclusive no mesmo empreendimento ou rua, momento do mercado e, principalmente, de acordo com o objetivo da venda do imóvel.
Levando em consideração todos esses fatores, quando precisar comprar ou vender um imóvel é fundamental realizar uma avaliação do imóvel ou, ainda melhor, uma análise de mercado para determinar o valor de venda ou compra.
A boa notícia é que estamos aqui para te auxiliar. Se você está prestes a comprar ou vender um imóvel, podemos realizar essa análise de mercado para você e fornecer orientações sobre seu valor atual. Clique aqui para solicitar sua análise.
Além disso, no próximo tópico, apresentaremos uma solução simplificada para proporcionar uma visão geral sobre o valor de um imóvel específico, seja para compra ou venda. Descubra o que a inteligência artificial tem a oferecer!
5. Inteligência Artificial & Valorização Imobiliária
Com as novas tecnologias, incluindo a inteligência artificial, a praticidade tem se tornado uma realidade em nosso cotidiano. Talvez você esteja se perguntando se, nesse sentido, já existe alguma aplicação específica para auxiliar na precificação de imóveis, seja para venda ou compra.
Se você está buscando uma resposta simplificada para a pergunta “quanto vale esse imóvel”, o aplicativo que disponibilizamos pode ser interessante, um passo inicial ou referência para o preço de mercado de um imóvel.
Com algumas informações, o aplicativo faz uma análise de todas as ofertas de imóveis similares, na mesma região e infere o valor médio e valor médio do metro quadrado.
Tendo acesso a um dos maiores Big Data de imóveis do Brasil, é possível identificar o preço indicativo de imóveis considerando endereço, número de dormitórios, suítes, banheiros, vagas de garagem e áreas.
Claro, nosso conselho é que esses dados sejam tomados como referência inicial para a realização de uma análise de mercado, eles atuam como um ótimo ponto de partida para quem busca informações de qualidade visando uma decisão mais informada!
Quer testar a ferramenta? Clique nas imagens abaixo:
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